土 地 探 し②「土地購入のダンドリとお金」
新築不動産部 宅地建物取引士＆住宅ローンアドバイザーの近藤です。
前回は①「土地探し」まずは知っておきたい全体のながれと買付証明書について書きました。
今回は買付証明書を提出した後の土地購入のダンドリや必要なお金のことについてご紹介します。
通常、買付証明書を提出してから売買契約までの期間は１～２週間程度で、
話が上手く進んだ後、「売買契約」と「媒介契約」の交渉などがはじまります。
そして、「売買契約」のタイミングで、
不動産会社とお客様との「媒介契約」を締結することになります。
■「媒介契約」…
「この土地を〇〇不動産で仲介します。その際、
報酬となる仲介手数料として△△万円を
〇〇不動産にお支払いください」という内容で、
売主とお客様の仲介を行う不動産会社とお客様で交わす契約です。
この契約を締結した上で売買契約を行います。
■「売買契約」…
「売主とお客様で交わす契約」です。
売買契約時には＜媒介契約／重要事項説明／売買契約＞の３つを行います。
基本的な書類作成などの段取りは、仲介を行う不動産会社が行います。
売買契約では重要事項説明とともに、
その他の売買条件を明記して、
双方の合意を売買契約書で確認します。
多くの場合は売買契約の当日、
契約を締結する前に重要事項説明が行われます。
重要事項説明は「その土地の購入を判断するための重要な事項の説明」となり、
一般的には売買契約の直前で行われることが多いです。
そのため、事前に聞いておきたいという場合は、
その意向を不動産会社に予めお伝えすることをおすすめします。
売買契約締結後は土地の決済（引渡し）へと進んでいきます。
通常、土地の決済を行う場所は住宅ローンを組まれる銀行もしくはお客様が利用している銀行です。
そして、土地の売買契約から決済までに、
お客様と売主はそれぞれ下記を整える必要があります。
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お客様（住宅ローンを組む場合） |
売主 |
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銀行と住宅ローン契約を行い、 決済(引渡)時にローンが融資される必要があります。 |
売買契約に基づいた条件を整える期間とされてます。例えば、古家がある場合は解体を行う、 土地の測量をする必要がある場合は測量を行うなどです。 |
売買契約から決済までに1～2ヶ月程度かかります。
住宅ローンの申込状況や、引渡しの土地条件によっては、
2～3ヶ月程度かかる場合もあります。
土地の買付を出してから土地の決済まで通常でも1～２ヶ月程度がかかりますので、
その間に並行して建物の話を進める必要があります。
ただし、住宅ローンを組まずに土地を購入する場合は、
ゆっくり進めていただいて問題ありません。
１｜買付証明書を出してから売買契約までに行うこと
買付証明書を出す前後のタイミングで、検討している建築会社からプランや見積りの提案を受けましょう。
このためには土地探しをはじめた段階から準備が必要です。
買付証明書を出してから売買契約までは、時間に余裕があるわけではありませんので、
土地探しをスタートしたら良い土地に出会う前に、
気になっている建築会社の価格帯などを知っておくことをおすすめします。
例えば、土地探しをスタートしたタイミングで、
建築会社の選定も並行で進めて「いいな」と思う建築会社の価格帯やプランをチェックしておきます。
土地が決まっているわけではありませんので、
実際にプラン提案を受けることは難しいですが、過去の事例などの話を聞き、
イメージを膨らませておくことも大切です。
そうすることで良い土地に出会ったときに、プランと見積りの提案をスムーズに受けることができます。
そして、実際に候補の土地が決まったらプランと見積りの提案を受けましょう。
プラと見積も正式なものでなくとも「これなら概ね希望に合うな」と思える程度であれば、
買付証明書を出すといった感覚です。
「土地と建物にかかる大体の総予算の目安」を持った上で、買付証明書が出せるのがベストです。
２｜売買契約後から土地決済までに行うこと
土地の売買契約が済むと、次は土地決済の準備に入ります。
土地決済代金に住宅ローン資金の一部を利用する場合には注意が必要です。
決済時にローンの一部融資を受けて土地代金に充てることになりますので、
住宅ローンの本申込とその融資承認、土地代金分の融資契約手続きが必要になります。
この時、通常金融機関では、建物の工事請負契約書の提出も必要となります。
つまり決済のおおよそ2週間前には工事請負契約をしておく必要があります。
実際には限られた時間の中で詳細まで決めての請負契約は難しいので、
その後の変更項目は追加変更工事として増減分を契約していくことになります。
ちなみに土地決済までは、土地の所有者は売主のため、
総予算を把握するためにその土地で地盤改修工事が必要かどうかを判断する地盤調査を行いたい、と思っても売主の承諾が必要となります。
そのため、多くの場合は土地決済後に地盤調査をすることになります。
なお、土地決済後は、土地が自分たちのものになっていますので、
家を建てるための調査や工事を行うことができます。
以上が土地購入時の大まかな家づくりの流れです。
こちらの内容は絶対ではありませんので、
一般的なながれの目安として知っておいてください。
ご心配な方は事前にご相談ください。
オオサワ創研の「不動産相談会」「新築相談会・見学会」
などでは資金計画相談やローンシミュレーションを行っていますのでご利用ください。
最後まで、お付き合いいただきありがとうございました。
それでは、次回をお楽しみに！！！
