住宅ローン金利が上がりつつあります！！「変動金利、未払い利息が出る金利水準は？」
投稿日：2025.02.10
新築不動産部 宅地建物取引士＆住宅ローンアドバイザーの近藤です。
(前回のブログはこちらから)
今回は、「変動金利、未払い利息が出る金利水準は？」」についてご紹介いたします。
住宅ローン金利が上がりつつあります。
今後、本格的な金利上昇につながると、
変動金利型の住宅ローンでは、「未払い利息」の発生が懸念されます。
どのくらい金利が上昇すると未払い利息が発生するのか、
その金利水準をシミュレーションしてみましょう。
宅ローン金利が少しずつ上がる気配が出てきました。
日本の国債の利回りも、現在（11月21日執筆時点）、
10年物が1.1％弱、20年物が1.9％程度、30年物が2.2％程度、40年物が2.5％程度と、
ジリジリと上がってきています。
フラット35の金利が2％を超えてくるのも時間の問題かもしれません。
一方、変動金利型は、一部で少し上がる動きは出てきているものの、
依然として0.3％程度の低い金利を提示しているところもあります。
とはいえ、今後、本格的に金利が上昇すると、その影響は確実に適用金利に反映されることでしょう。
以前に変動金利型住宅ローンの5年ルールや125％ルールについて書きましたが、
そのルールによって発生する未払い利息についても、今後重要になってきます。
5年ルールは、一般的な変動金利型の住宅ローンで、適用金利は半年ごとに見直されるものの、
毎月返済額は5年間変わらないというもの。
返済額が変わらない5年の間に適用金利が上昇し、本来支払わなければならない利息額が毎月返済額を超えてしまう状態。
これが未払い利息の発生です。
未払い利息に対して利息はかからないのが通常ですが、支払われていない利息として溜まっていきます。
さらに、５年経過後の返済額の見直しは、直前の返済額の25％アップが上限。これが125％ルールです。
適用金利が上がり続けたら、延々と未払い利息が溜まり続ける可能性もあります。
■例えば、
借入金額4,000万円、金利0.5 ％ 、35年返済、元利均等返済（ボーナス返済なし）だと、
半年ごとに0.3％ずつ金利が上がる場合は、
当初５年間では未払い利息は発生しませんでした（5年目後半の適用金利は3.2％）。
そして、0.4％ずつ金利が上がる場合は、
適用金利が3.3％になる4年目後半から未払い利息が発生します。
さらに、0.5％ずつ金利が上がる場合は、
適用金利が3.5％になる4年目前半から未払い利息が発生します。
金利水準や返済期間によるので一概には言えませんが、
ざっくり言うと、
適用金利が3％前後上昇すると、未払い利息が発生しそうです。
ちなみに、返済期間を短くすると、返済額に占める元金部分の金額が増えるので、
未払い利息の発生を防げる可能性が高まります。未払い利息対策は、期間短縮だと言えます。
オオサワ創研では、物件探しから設計・施工、住宅ローンの手続きまで、
専門のスタッフがワンストップでサポートします。ぜひお気軽にご相談ください。
ホームページやお電話でお気軽にお問い合わせください。
不動産部 近藤
